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2023年03月13日

前橋市で活動する「前橋市不動産売買専門ナビ　甚不動産相談事務所」です。

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今年は年初から金利が上がるかも？というようなニュースが出ていて、都市部を中心にマンション価格も高騰しており、築年数が古くてもリフォームして綺麗にすればいいかな？とお考えの方も多いと思います。

今回は築年数が古い一戸建て住宅でも安心して暮らすポイントをご紹介いたします。

 

□木造住宅（在来工法）を狙う

住宅には様々な工法がありますが、最も数が多い木造戸建ては、築年数が古くても住宅性能を考慮したリフォームを行えば安心して暮らしていくことができます。

ここで注意なのが、住宅性能を考慮したリフォームが現実的に行えるのが木造戸建てだということです。

RC造や鉄骨造の戸建てもありますが、耐震などの基準が木造と異なり、取り扱える建築会社が少なく、改修費用もそうですが、調査費用だけでも高額になる傾向があります。

 

築年数が古い戸建て住宅を狙うポイントの一つ目は、木造住宅（在来工法）を検討するということになります。

 

□リフォームが得意な不動産会社を選ぶ

築年数が古い物件を狙う際に重要なのが資金計画です。いくら物件価格が安くてもリフォームにお金がかかり過ぎては本末転倒です。

しかしこのリフォーム費用が問題です。

建物の状態はその建物によりけりなので、建築会社に見てもらわないと改修費用がどれくらいかかるのか判断できないのです。

耐震改修費用だけでも100万円～150万円かかると言われます。

ここに屋根・外壁などの劣化対策工事を考慮すると、ある程度余裕を持った資金計画でないと必要なリフォーム費用が不足して、悪いところを直せないまま住まなければならないという状況も考えられます。

内装や設備以外に500万円くらい予算が確保できる場合は良いのですが、住宅購入予算が厳しい場合は、物件選びの際に、この物件を買う場合はリフォームにいくらかかるのかを確認する必要があります。

 

リフォーム費用の問題を解決する簡単な方法があります。

物件だけを紹介する不動産会社ではなく、リフォームも含めて相談できる事業者を選ぶことです。

リフォームの見積りができる方に物件内見に同行してもらえれば、リフォーム費用の目安を知ることができます。

 

□築古物件にこだわらない

築年数が古くなればなるほど物件価格は安くなる傾向にあります。

しかし築年数が古くなればなるほどリフォームにかかる費用は高くなります。

リフォーム予算に余裕がある場合は良いのですが、予算が厳しい場合は、あまりリフォームをしなくて良い物件を探すのも解決策の一つです。（売却にあたって売主がリフォームした物件など）

特に1981年5月以前の「旧耐震」と言われる時期の建物は、耐震改修費用が高額になる可能性が高いので、余程の理由がない限り旧耐震物件は検討から外した方が無難です。

 

□性能向上リフォームができないならその物件を買わない

住宅購入費用を安く抑えるために、過疎地の戸建てを格安で購入し、DIYして住むというような事例が紹介されることがあります。

内装リフォームくらいであれば素人施工でも良いかもしれませんが（本人が許容できるなら……）耐震改修などの性能向上リフォームはプロの技術が必要です。

先ほど述べたように、築年数が古くなればなるほど性能向上リフォームは高額になるので、費用を惜しむがあまり、住宅の問題点に目を瞑って何も対策を取らない方が多いです。

中古戸建ては悪くなった箇所を直して買うという家の買い方になります。

従って、性能向上リフォーム費用が予算オーバーなのであれば、その家は買うべきではないという判断になります。

 

□物件探しの段階でリフォーム会社も選ぶ

住宅購入時は不動産会社へまず相談に行くので、物件購入を優先するがあまり、リフォームの検討が後回しになるケースが多いです。

今回の記事でご説明しているように、中古戸建ての購入にはリフォームが欠かせません。

そして、リフォーム会社もピンからキリまであるので、リフォーム会社選びも重要な要素となります。

物件を契約してからでは遅い場合も多くありますので、中古戸建て、特に築古の物件を検討する場合は、物件探しと並行してリフォーム会社選びを行うのが重要です。

 

□できれば悪くなりそうなところもまとめてリフォーム

住宅設備はもちろん、屋根や壁などの主要構造部にも耐用年数があります。

新築からノーメンテナンスで何十年も維持できるわけがありません。

耐用年数をオーバーしているからといって即座に不具合が出るわけではない為、悪くなるまで使い続けようと考える方が多いです。

現金資産をお持ちの方であればギリギリまで引っ張っても良いのですが、現金がない場合にリフォームしなければならなくなった場合には、住宅ローンに比べて金利が高く、返済期間が短いリフォームローンを利用するしかありません。

耐用年数を過ぎているということはいつ不具合が出てもおかしくない状態ということです。

現状で目立った劣化などがなくても、数年後には何かしらの影響がありそうな箇所は、住宅購入時にまとめてリフォームしておくことをお勧めします。

住宅購入時のリフォームは住宅ローンに組み込むことができる商品が用意されており、金利や毎月の返済額でリフォームローンを利用するよりも家計に対するダメージが少ないケースが多いからです。

 

現在時点だけでなく、少し先を見据えて総合的に資金計画を検討するのが中古戸建てを購入する際の重要なポイントだと言えます。

マンションと同じく毎月一定額を修繕積立金として確保しておくこともお勧めです。

 

今回は築年数が古い一戸建て住宅でも安心して暮らすポイントについてご説明しました。

やるべきことを押さえておけば、中古住宅でも納得のいく住宅購入を行うことができます。

物件探しとリフォームの相談を同時に行うことが失敗しないポイントとなりますので、早めにリフォームの相談ができる人を見つけておくことがお勧めです。

 

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