■中古木造住宅の耐震性を考える■
2023年05月26日
前橋市で活動する「前橋市不動産売買専門ナビ 甚不動産相談事務所」です。
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中古戸建てをご検討の方で気になるのが耐震性です。日本ではこれまで幾度となく大地震に見舞われ、大地震が発生すると大きな被害を受けることはご理解されていると思います。
ただ、地震に対して不安を感じていても、具体的にどのように検討すれば良いかわからない方も多いと思いますので、今回は中古戸建て住宅を検討する際に知っておきたい耐震に関する情報をお届けします。
建築された時期でおおよその判断ができます
大きな地震被害が発生するたびに、建築基準法は改正を繰り返してきました。
現時点で把握しておきたいタイミングは3つです。
旧耐震（1981年5月以前）
まず注意するべきなのは旧耐震と呼ばれる時期の建物です。1978年の宮城県沖地震の教訓を受けて、1981年6月に建築基準法が改正され、それ以前の建物を「旧耐震」と区分します。また、1981年6月以降の建物を「新耐震」と区分します。
旧耐震の建物は、既存不適格住宅と言われ、何らかの対策が必要な建物と位置付けられています。
1981年6月の建築基準法改正は、建物の強さを担保する「壁の量」に関する規定が見直されたこともあり、1981年6月以前と以後では建物の耐震性が大きく異なるので、新耐震だから安全という訳ではないのですが、旧耐震の建物は何らかの対策を講じないと、地震で大きな被害を被る可能性が非常に高いと判断できます。
戸建てに限らずマンションでも同じなので、旧耐震の物件が安いからと言って安易に選択しない方が良いです。
新耐震でも耐震性が懸念される時期（1981年6月～2000年5月）
1981年6月以降の建物は新耐震と言われ、地震に対して一定の強さのある建物と言えます。しかし、1995年の阪神淡路大震災の教訓を受けて2000年6月に建築基準法が改正されており、新耐震であっても耐震性に懸念がある時期と言えます。
2016年の熊本地震では、1981年6月～2000年5月の時期に建てられた建物の被害も見られ、1981年と2000年の末尾をとって「81-00木造住宅」と言われ、耐震診断などの対策が推奨されています。
2000年6月の改正内容は、接合金物と壁の配置バランスでした。1981年6月の改正により壁の量は増えたのですが、採光の関係で、東側や南側は大きな窓を取るために壁が少なく、反対の北側や西側に壁が多いという、バランスの悪さが問題視されました。
また、柱と土台などを繋ぐ接合金物についても、壁が強くなればなるほど柱が抜ける力も強くなるのですが、阪神淡路大震災では、柱が抜けてしまい1階だけが倒壊するという崩れ方が多く見られました。
2000年6月の改正で、これまでつり合いよく壁を配置とか、適切な金物を使用、といった曖昧な規定だったものが、具体的な基準が定められました。
2000年6月以降
2000年6月以降の住宅は耐震性について一定レベルの基準をクリアした建物と言えます。ただ、木造住宅の耐震性を考えるうえで、建物の劣化状況は重要な要素となりますので、2000年6月以降ということだけで安全とは言えないのですが、他の年代と違って少なくとも新築時には一定レベルの耐震性を確保していた建物と判断することができます。
安易に壁を抜いてはいけません
中古住宅購入時にリフォームされる方も多いと思います。間取りにも流行があり、今は大きなLDKを設けることが主流ですが、以前はリビングの隣に和室を併設することが一般的でした。
少し古い物件を見ると、和室をつぶして大きなリビングにしたいところですが、安易に壁を抜いてしまうと、そのリフォームが原因で耐震性能が悪くなってしまう恐れがあります。
単なる設備交換や壁紙の張り替え程度であれば良いのですが、壁や柱などの構造部が影響するリフォームを実施する際には、建築士による耐震診断を実施して、リフォームによって不足する強さを、どこかで補う工事も併せて実施することが必要です。
中古住宅購入時のリフォームは、住みながら実施するリフォームと違って工事規模が大きくなりがちなので、建築士が在籍している、耐震診断や耐震改修が実施できるリフォーム会社を選択することが重要となります。
中古戸建てを安心して購入する最大のポイントは耐震診断です
一般の消費者からすると、木造住宅の耐震性は少し判断が難しい問題と言えます。住宅購入時には建物の性能だけでなく様々なことを判断しなければならないので、耐震性だけを気にするわけにもいきません。
耐震性に限らず中古住宅なので、様々な問題が生じている可能性があります。
中古住宅は現時点で劣化などの問題が生じていない物件を購入する、ではなく、購入前に悪いところを明らかにして、直してから住むというのが正しい判断です。
ここでいう悪いところを明らかにするのが建築士による建物調査（インスペクション）です。
一般的に不動産取引時の建物調査（インスペクション）は、既存住宅状況調査を指すことが多いのですが、既存住宅状況調査は主に劣化に対する調査となるので、今回テーマとしている耐震性を判断するには情報が足りません。
一方、耐震診断はその仮定で、既存住宅状況調査のような劣化の調査も行いますので、木造住宅を検討する場合は、建築士による耐震診断を実施することを前提にすると、安心して住宅購入を進めることができます。
不動産売買契約前？不動産売買契約後？耐震診断を実施するタイミングは？
本来であれば予め耐震診断を実施して、必要な改修費用を把握した上で、その物件を購入するかどうか判断したいところです。
しかし、中古住宅の売買において、耐震診断やインスペクションの実施は義務化されていないので、調査の結果を待つ間に他の人に売れてしまう可能性は否定できません。
中古住宅購入時には下記のお金にまつわるリスクを選択する必要があります。
他の人に売れてしまい調査費用が無駄になるリスク
不動産売買契約を実施しないとその物件を購入することが確定しません。耐震診断は一般に現地調査から診断結果が出るまで1週間～10日ほどかかると言われます。
その物件が買えなくなったからと言って実施済みの耐震診断がキャンセルになるわけではないので、他の人に売れてしまった場合は、耐震診断費用が無駄になります。
思ったよりも改修費用が必要だと判明して予算オーバーになるリスク
耐震診断を実施しないとその物件でどれくらい改修費用がかかるのか判断することができません。不動産売買契約後に耐震診断を実施する場合、耐震診断の結果、思ったよりも改修費用がかかることが判明し、予算オーバーでリフォームの計画が大きく狂ってしまう恐れがあります。
一般的な不動産売買契約では、耐震診断の結果と売買契約は直接の関係がないため、耐震診断の結果、高額の改修費用がかかると判明したとしても、そのことを理由に売買契約をなかったことにすることができません。
もちろんこういったケースはイレギュラーなので改めて売主サイドとの交渉になるのですが、当然のようにキャンセルできないということを念頭に置いておく必要があります。
耐震診断をいつ実施するかについてはいつ建てられた建物かで判断する
耐震診断をどのタイミングで実施するかについては、その建物の建築年月である程度判断できます。
例えば2000年6月以降の建物の場合、そもそも耐震基準をクリアすることが期待できるので、不動産売買契約後に耐震診断を実施しても、改修費用が高額になって困るという状況はあまり考えられません。
反対に耐震改修が必要と判定される可能性が高い旧耐震物件は、不動産売買契約前に必要な改修費用を把握しておかないと安心して購入できません。
耐震や劣化の改修費用は築年数が古くなればなるほど高額になる傾向がありますので、築年数が古い物件を検討する際は、担当の不動産会社とよく相談して、可能であれば不動産売買契約前の耐震診断を実施するのが良いでしょう。
以上、木造住宅の耐震性についてご説明いたしました。
中古戸建てを検討される場合は、クロスの張替え程度しか行わない築浅物件を除いて、建築士の判断が必要になることが考えられますので、物件探しと並行して、建築士が在籍している耐震診断や耐震改修に対応できるリフォーム会社を見つけておくのが失敗しないポイントとなります。ぜひ参考にしてください。
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