■初めて住宅ローンを組む7つのポイント■
2023年07月31日
前橋市で活動する「前橋市不動産売買専門ナビ 甚不動産相談事務所」です。
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今回は、初めて住宅ローンを組む際に知っておきたい7つのポイントをご紹介します。
1.団体信用生命保険（団信）
団信は住宅ローンを借りる際に加入を検討するべき生命保険で、ローン契約者が亡くなると全債務が免除されます。契約者が事故等で亡くなった場合でも、家族は追加でローンを返済することなく自宅に住み続けることが可能です。購入時に団信の加入を考え、すでに持っている生命保険の内容や必要性を再度確認する良い機会となるでしょう。
2.保証料
現在は低金利が続いているため、住宅ローンの金利は手頃に感じられますが、同時に保証料が発生します。実は保証料は結構な費用となり得ます。これは自分（契約者）のリスクを抑える料金ではなく、銀行のリスクをカバーするためのものです。ネット銀行では保証料がゼロ円の場合もあります。（保証料０円金融機関は、ほとんど融資手数料がかかるケースがほとんど。手数料は、融資金額の約2.2%が多い）金利と一緒に保証料・融資手数料等も調査することを推奨します。
3.返済額の変動
変動金利型の住宅ローンでは、金利が変動すると返済額も変動します。具体的には、金利は半年ごとに変わり、それに伴い返済額も変化します。ただし、返済額は5年毎に最大1.25倍までと制限があるため、急激な増加はありません。しかし、金利が高騰すると元本を返済できず、金利だけ払う状況になることも。そのような場合は、早期に固定金利へ切り替えるなどの見直しをおすすめします。
4.繰り上げ返済
住宅ローンの繰り上げ返済は、特に金利1％以上の方々にとっては選択肢となるでしょう。以前は、金利2％以上の方に対して、例えば100万円を繰り上げ返済すれば、同じ金利の運用商品を購入したのと同じ効果があるため、繰り上げ返済を推奨していました。しかし、現在の超低金利の状況では、金利2％以上の人は借り換えを検討することも良いでしょう。また、1％未満の人に関してはローン控除による恩恵もあるため、状況によっては繰り上げ返済をしない方がお得になる場合もあります。
5.住宅ローン控除
住宅ローン控除は非常に大きなメリットです。年収が2,000万円以下であれば、対象となります。購入初年に還付を受けることを忘れないようにしましょう。居住開始後の年末借入残高に対して「0.7％分」が所得税から控除されます。特に、残債額が3,000万円以上ある場合、年間21万円が還付されます。また、夫婦でそれぞれ3,000万円以上の借入があれば、合わせて62万円が還付されるのです。10年間で最大620万円まで還付を受けることが可能となります。その他、住宅ローン控除を受けるのには、かなり細かい適用要件などがあるので、その辺りも踏まえて購入を検討する事をお勧めします。
6.共有名義
自宅購入において共有名義にするか否か、また住宅ローンにおけるこれらの関連性は重要なポイントです。通常、頭金とローンを出した金額が半々であれば、共有名義にする（按分する）のが基本的な税制上の考え方で、税務上有利となることが多いです。離婚等の問題を懸念する人もいるかもしれませんが、出資した割合で按分するという考え方を基本にすれば良いでしょう。
7.連帯保証
例えば、夫が住宅ローンを借り、返済をしていたとします。その後、離婚が発生した場合、夫が返済を滞らせたら、連帯保証人である元妻が全額を返済する義務が生じます。しかし、連帯保証は現代では少し古い形であり、今後は連帯保証人を立てず、名義人の信用だけでローンを組むことが普及しつつあります。しかし、現状ではまだ連帯保証を求める金融機関もあるため、ローンの組み方を慎重に検討すべきです。
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